Du besitzt eine Immobilie, die Du vermietest oder als Kapitalanlage nutzen möchtest? Dann ist das Ertragswertverfahren genau das richtige Werkzeug, um ihren Wert zu bestimmen. In diesem Beitrag erkläre ich Dir, wie das Verfahren funktioniert und warum es so wichtig ist, wenn es um renditeorientierte Objekte geht.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung, die den wirtschaftlichen Nutzen einer Immobilie in den Mittelpunkt stellt. Es eignet sich besonders für Objekte, die vermietet werden, wie Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder Wohn- und Geschäftshäuser. Der Fokus liegt hier nicht nur auf dem Zustand der Immobilie, sondern vor allem auf den Erträgen, die sie generieren kann.
So funktioniert das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren besteht aus drei zentralen Schritten:
Ermittlung des Reinertrags
Der Reinertrag ist die Basis des Ertragswertverfahrens. Dazu berechne ich die jährlichen Mieteinnahmen und ziehe davon alle Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und das Mietausfallrisiko ab. Das Ergebnis ist der Nettobetrag, der Dir als Eigentümer langfristig zur Verfügung steht.
Berechnung des Bodenwerts
Im nächsten Schritt wird der Bodenwert ermittelt, ähnlich wie beim Sachwertverfahren. Der Bodenwert wird getrennt vom Gebäude betrachtet, da er nicht abschreibbar ist und unabhängig vom Gebäude Erträge generiert.
Ermittlung des Gebäudeertragswerts
Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus der Kapitalisierung des Reinertrags. Dabei wird ein sogenannter Liegenschaftszinssatz verwendet, der die erwartete Rendite auf dem Immobilienmarkt widerspiegelt. Zusammen mit dem Bodenwert ergibt sich der Gesamtwert der Immobilie.
Wann eignet sich das Ertragswertverfahren?
Das Verfahren ist ideal für Immobilien, bei denen die Ertragskraft im Vordergrund steht. Typische Beispiele sind:
Vermietete Wohnhäuser
Gewerbeimmobilien
Mischobjekte wie Wohn- und Geschäftshäuser
Bei selbst genutzten Immobilien oder Objekten mit individuellen Besonderheiten kann ein anderes Verfahren besser geeignet sein.
Vorteile und Grenzen des Ertragswertverfahrens
Vorteile:
Stellt die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie in den Fokus
Besonders geeignet für renditeorientierte Objekte
Grenzen:
Erfordert exakte Daten zu Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten
Marktveränderungen können den ermittelten Wert beeinflussen
Fazit
Das Ertragswertverfahren ist die beste Wahl, wenn es darum geht, den Wert einer renditeorientierten Immobilie zu ermitteln. Mit meiner Erfahrung als Immobilienmakler helfe ich Dir gerne, den genauen Wert Deiner Immobilie zu berechnen – kompetent, verlässlich und individuell.
Kontaktiere mich, wenn Du Fragen hast oder eine professionelle Wertermittlung benötigst.
Ich stehe Dir mit Rat und Tat zur Seite!
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