Wenn es um die Bewertung von Immobilien geht, spielt das Sachwertverfahren eine zentrale Rolle. Doch was genau steckt dahinter, wie funktioniert es, und wann kommt es zum Einsatz? In diesem Beitrag erkläre ich Dir das Sachwertverfahren einfach und verständlich.
Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist eines von drei gängigen Verfahren zur Immobilienbewertung. Es wird häufig genutzt, wenn der Marktwert einer Immobilie schwer über vergleichbare Verkäufe ermittelt werden kann – beispielsweise bei selbst genutzten Einfamilienhäusern oder speziellen Gewerbeimmobilien.
Im Mittelpunkt des Verfahrens steht die Frage:
„Wie viel würde es kosten, diese Immobilie heute neu zu bauen, abgesehen vom Grundstückspreis?“
Das bedeutet, dass der Fokus auf den tatsächlichen Baukosten und dem aktuellen Zustand der Immobilie liegt.
So funktioniert das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren gliedert sich in drei Schritte:
Ermittlung des Bodenwerts
Zunächst wird der Bodenwert des Grundstücks ermittelt. Dabei wird der aktuelle Bodenrichtwert herangezogen, der von den zuständigen Gutachterausschüssen festgelegt wird.
Berechnung des Gebäudesachwerts
Im nächsten Schritt wird der Wert des Gebäudes berechnet. Hierbei fließen die Herstellungskosten (zum Beispiel für Materialien und Bauarbeiten) sowie der Alterswertabschlag ein. Der Alterswertabschlag spiegelt den Wertverlust wider, der durch Abnutzung oder Veralterung entstanden ist.
Zusammenführung der Werte
Abschließend werden der Bodenwert und der Gebäudesachwert zusammengeführt. So ergibt sich der vorläufige Sachwert der Immobilie. Falls notwendig, wird dieser Wert noch mit einem Marktfaktor angepasst, um regionale oder marktspezifische Besonderheiten zu berücksichtigen.
Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Das Sachwertverfahren eignet sich besonders, wenn keine vergleichbaren Verkaufsdaten verfügbar sind oder wenn der Nutzwert der Immobilie im Vordergrund steht.
Typische Beispiele sind:
Einfamilienhäuser in ländlichen Regionen
Spezielle Gewerbeimmobilien
Öffentliche Gebäude wie Schulen oder Krankenhäuser
Vorteile und Grenzen des Sachwertverfahrens
Vorteile:
Es liefert eine genaue und transparente Bewertung von individuellen Objekten.
Insbesondere für Sonderimmobilien ist das Verfahren oft die beste Wahl.
Grenzen:
Das Verfahren kann komplex und zeitaufwendig sein.
Ohne Marktanpassung spiegelt der ermittelte Wert nicht immer den tatsächlichen Verkaufspreis wider.
Fazit
Das Sachwertverfahren ist ein wichtiges Instrument zur Immobilienbewertung und besonders nützlich bei Objekten, die schwer mit anderen vergleichbar sind. Es hilft dabei, einen fairen und nachvollziehbaren Wert zu ermitteln, der Baukosten, Zustand und den Bodenwert berücksichtigt.
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